Gewerberaummietvertrag – Pflicht des eintretenden neuen Vermieters zur Umsatzsteueroption

OLG München – Az.: 32 U 4761/11 – Beschluss vom 13.03.2012
Gründe
I.

Die Parteien streiten um Ansprüche auf Erteilung einer Rechnung über Mietkosten, die die Vorgaben des § 14 Abs. 4 UStG erfüllt.

Die Klägerin hatte mit der Beklagten zu 2 ein Gewerbemietverhältnis über ein Ladengeschäft abgeschlossen, in dem sie umsatzsteuerpflichtige Dienstleistungen anbot. Die Beklagte zu 2 hatte für die Umsatzsteuer optiert und diese in § 4.2 des Mietvertrags als von der Mieterin zu entrichtende Zahlung ausgewiesen. In § 4.5 des Mietvertrags findet sich folgende Regelung:

„Auf Verlangen des Vermieters hat der Mieter neben dem Mietzins und den Nebenkosten zusammen mit diesen die jeweils geltende Mehrwertsteuer zu zahlen.“

Auf Aufforderung der Beklagten zu 2 zahlte die Klägerin die Miete in der bisherigen Höhe inklusive Mehrwertsteuer ab 2004 an den Beklagten zu 1. Nachdem die Mieterin von der Beklagten zu 2 mit Schreiben vom 14.03.2011 verlangt hatte, ihr eine Dauerrechnung über die Mietkosten zu erteilen, die die nunmehr nach § 14 Abs. 4 UStG erforderlichen Angaben enthält, wurde ihr mitgeteilt, dass der Beklagte zu 1 durch Eigentumserwerb mit Eintragung im Grundbuch am 18.02.2004 nach § 566 BGB in den Mietvertrag eingetreten sei. Die Aufforderungen der Klägerin an den Beklagten zu 1, der nicht für die Umsatzsteuer optiert hat, ihr eine entsprechende Rechnung auszustellen, blieben unbeantwortet.

Das Erstgericht hatte auf Antrag der Klägerin festgestellt, dass der Beklagte zu 1 verpflichtet sei, die Klägerin von sämtlichen Vorsteuerrückforderungen des Finanzamtes samt Säumniszuschlägen und Zinsen freizustellen, und die Klage im Übrigen abgewiesen.

In der Berufungsinstanz begehrt die Klägerin zusätzlich die Feststellung, dass sie bis zur vollständigen Erfüllung des Freistellungsanspruchs zur Zurückbehaltung der gesamten Mietzahlungen berechtigt sei, und dass ihr der Beklagte zu 1 den durch sein Schweigen zur Mehrwertsteueroption entstandenen Schaden zu ersetzen habe.

II.

Die Parteien werden auf Folgendes hingewiesen:

1. Der Senat ist, wie das Landgericht, der Auffassung, dass der Beklagte zu 1, der gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, nicht verpflichtet war, für die Umsatzsteuer zu optieren. Umsatzsteuerrechtlich ist es allein Sache des Vermieters, ob er von dieser Optionsmöglichkeit Gebrauch machen will oder nicht (BGH ZMR 1981, 113), sogar wenn der Mieter am Vorsteuerabzug ein besonderes Interesse haben sollte. Etwas anderes gilt nur, wenn eine vertragli[…]