Gewerberaummiete – Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsrückstands

Oberlandesgericht Hamburg – Az.: 8 U 24/14 – Urteil vom 27.06.2014

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 18.02.2014, Az. 333 O 191/13, wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.

Die Parteien streiten über die Verpflichtung des Beklagten zur Herausgabe eines Gewerbemietobjekts nach einer auf Zahlungsverzug gestützten fristlosen Kündigung der Klägerin.

Wegen des Sachverhalts und der in der ersten Instanz gestellten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage mit dem angefochtenen Urteil abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen den Beklagten keinen Anspruch auf geräumte Herausgabe des Mietobjekts aus § 546 Abs. 1 BGB. Die fristlose Kündigung der Klägerin vom 13.08.2013 habe das Mietverhältnis nicht beendet, weil die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a und b BGB nicht erfüllt gewesen seien. Dabei hat das Landgericht offen gelassen, ob die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache durch Bauarbeiten gemäß § 536 BGB gemindert gewesen ist.

Selbst wenn ein für eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausreichender Mietrückstand bestanden hätte, könne die Klägerin sich hierauf nicht berufen, weil sie den Beklagten zuvor nicht qualifiziert abgemahnt habe. Grundsätzlich sei zwar nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine Abmahnung nicht erforderlich. Dies sei vorliegend aber aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalls anders zu beurteilen, weshalb im konkreten Fall eine qualifizierte Abmahnung zu fordern sei. Die Kündigung sei ohne eine solche Abmahnung überraschend und rechtsmissbräuchlich.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien bestehe bereits seit dem 01.01.1998. Bis zum Ende des Jahres 2012 hätten sich keine Anhaltspunkte für nennenswerte Auseinandersetzungen über Mietzahlungen ergeben. Wegen der Ausübung der dem Beklagten vertraglich eingeräumten 5-Jahres-Verlängerung[…]