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Rechtsanwälte Kotz GbR

Fristlose Mietvertragskündigung bei erheblicher Gebrauchsbeeinträchtigung eines Geschäftslokals

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KG Berlin, Az.: 8 U 12/13, Urteil vom 15.05.2014

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 07.12.2012 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin -32 O 632/11- teilweise geändert:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 3.143,25 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz von

10,00 EUR seit dem 07.04.2010,

279,41 EUR seit dem 07.07.2010,

111,51 EUR seit dem 07.08.2010,

111,51 EUR seit dem 07.09.2010,

111,51 EUR seit dem 07.10.2010,

256,84 EUR seit dem 07.11.2010,

529,79 EUR seit dem 07.12.2010,

256,84 EUR seit dem 07.01.2011,

529,79 EUR seit dem 07.02.2011,

529,79 EUR seit dem 07.03.2011 und

416,26 EUR seit dem 07.04.2011

sowie außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 161,05 EUR zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerin zu 77 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 23 % zu tragen. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin zu 2/3 und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 1/3 zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Die zulässige Berufung der Beklagten ist überwiegend begründet.

Der Klägerin steht gegen die Beklagten nur ein Anspruch auf geminderte Miete zu, und zwar lediglich bis einschließlich April 2011. Die Kündigung der Beklagten aus wichtigem Grund war wirksam.

1) Streitgegenstand des Berufungsverfahrens sind (allein) die aus der Mietaufstellung auf S. 3 der Anspruchsbegründungsschrift vom 01.01.2012 ersichtlichen Mietrückstände, von denen auch die Beklagten in ihrer Berufungsbegründung ausgehen, und damit ein Mietanspruch (§ 535 Abs. 2 BGB) nicht ab Januar, sondern (insoweit mit einer Forderung von 10,00 EUR) ab April 2010. Denn die Klägerin hat ein von ihr eingeräumtes Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung für 2009 im Umfang von 494,56 EUR gegen die von ihr angenommenen Mietrückständen für Januar bis April 2010 „verrechnet“ (und damit konkludent aufgerechnet) und macht folglich eine Mietforderung erst beginnend ab April 2010 geltend.

2) Die mit Anwaltsschreiben vom 29.03.2011 zum 30.04.2011 ausgesprochene Kündigung der Beklagten ist gemäß § 543 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB wirksam.

a) Nach dieser Bestimmung liegt ein wichtiger Grund für die außerordentliche Kündigung vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum […]


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