Wichtig bei Mieterhöhungen sind: die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze.
Durch eine im Jahr 2013 geschaffene Reform des Mietrechts wurde auch eine neue Regelung im Hinblick auf die sogenannte Kappungsgrenze ins Leben gerufen. Die Länder sind in der Lage gewisse Gebiete zu benennen, bei denen ein Mietzins in einem Zeitraum von 3 Jahren lediglich um 15 Prozent ansteigen darf. In den anderweitigen Gebieten verbleibt die Kappungsgrenze jedoch bei 20 Prozent.
Ist die Kappungsgrenze mit der Mietpreisbremse gleichzusetzen?
Ein Vermieter muss auf der Grundlage des § 558 Bürgerliches Gesetzbuch grundsätzlich zwei Obergrenzen einhalten, die voneinander unabhängig betrachtet werden müssen.
Diese beiden Grenzen sind
die Kappungsgrenzen gem. § 558 Absatz 3 des BGB
die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete gem. § 558 Absatz 1 BGB
Die Grenze wird durch den jeweilig niedrigeren Wert bestimmt! Bis zu dieser Grenze darf ein Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung von dem Mieter verlangen. Die Kappungsgrenze gilt jedoch als materielle Voraussetzung für die Wirksamkeit der Mieterhöhung. Eine Nichtbeachtung dieser Grenze führt zu einer Teilnichtigkeit des Vermieteranliegens.
Jeder Mieter der eine Mieterhöhung bekommen hat, sollte sie immer überprüfen oder durch einen Fachmann überprüfen lassen. Insbesondere Kappungsgrenzen werden häufig nicht eingehalten. Symbolfoto: Burdun/Bigstock
Wo kommt die Kappungsgrenze zum Einsatz?
Generell kommt die Kappungsgrenze lediglich bei Mietwohnraumverträgen zum Einsatz, sofern es sich hierbei um sogenannte Bestandsmieten handelt. Weiterhin kommt sie auch bei allen vom Vermieter verlangten Mieterhöhungen auf der Grundlage des § 558 Absatz 1 des BGB, welche von dem Vermieter mit dem Argument der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden, zum Einsatz.
Es gibt aber auch Fälle, in denen die Kappungsgrenze ausdrücklich nicht gilt:
bei neuen Mietvertragsabschlüssen
bei Mietzinssteigerungen gem. §§ 559 sowie 560 des BGB
bei Mietzuschlägen wegen Untervermietungen sowie gewerblicher Nutzung
bei einer Erhöhung gem. § 545a des BGB (Nu[…]