LG Bremen, Az.: 1 O 26/18, Urteil vom 16.10.2018 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerinnen tragen die Kosten des Rechtsstreits. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. 4. Der Streitwert wird festgesetzt auf: 201.360 € (7.300 € x 12 + 113.760 €).
Tatbestand
Die Klägerinnen begehren von dem Beklagten Räumung und Zahlung behaupteter Mietrückstände. Die Parteien verbindet ein Mietverhältnis über die Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Hauses T . Der Beklagte betreibt dort den Gastronomiebetrieb „“. Als Inhaber des Gastronomiebetriebs besteht für den Beklagten die Möglichkeit, bei der Stadt Bremen widerruflich für jeweils ein Jahr gegen eine entsprechende Gebühr die Sondernutzung für die vor der Immobilie der Klägerinnen gelegene öffentliche Flächen zu beantragen. Der Beklagte machte von dieser Möglichkeit Gebrauch, wobei er – mangels entsprechender Gastronomiebetriebe – auch Außenflächen nutzen kann, die anderen Immobilien zugeordnet sind. Der Beklagte verfügt daher über Innen- und Außenplätze. Der Beklagte trat zunächst als Untermieter (vgl. Anlage B3) und sodann als Hauptmieter in den Mietvertrag vom 20.01.1998 ein (vgl. Vereinbarung vom 29.03.2005 und 31.05.2005, Anlage B4). Das Mietverhältnis begann am 01.09.1998 und endete gem. § 2 des Mietvertrags am 31.12.2008. Dem Mieter wurde ein dreimaliges Optionsrecht für jeweils weitere fünf Jahre eingeräumt, das er spätestens sechs Monate vor Ablauf der festen Mietzeit oder der jeweiligen Optionsperiode schriftlich ausüben muss. Der Beklagte machte von seinem Optionsrecht jeweils Gebrauch. In § 4 Nr. 3 des Mietvertrags trafen die Parteien folgende Regelung: „Für die Zeit nach Ablauf der ersten Optionsperiode soll der Mietzins neu festgelegt werden. Die Verhandlungen sollen 18 Monate vor Ablauf der ersten Optionsperiode, d.h. ab dem 01. Juli 2012 aufgenommen werden. Einigen sich Vermieter und Mieter nicht innerhalb von 2 Monaten über den Mietzins, d.h. bis zum 31. August 2012, ist jede Seite berechtigt, ein Gutachten über die marktübliche Miete zu bestellen und der Gegenseite zuzustellen. Können sich die Parteien bis zum 31.12.2012 nicht über die neue Marktmiete einigen, wird diese durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, der auf Antrag einer Partei durch die Handelskammer Bremen bestellt wird, verbindlich festgelegt. Auf diese Marktmiete findet dann Ziffer 2 entsprechende Anwendung“. Wegen der weiteren Details des Mietvertrags wird auf Anlage K1, Bl. 7 ff. d.A. Bezug genommen. Da die Parteien sich nicht bis zum Ablauf des Jahres 2012 auf einen neuen Mietzins einigen konnten, gaben sie beim Sachverständigen K ein Sachverständigengutachten in Auftrag. Dieser ermittelte zunächst einen monatlichen Mietzins in Höhe von 7.300 € (Bl. 29 ff. d.A.), den der Beklagte seit dem 01.01.2014 zahlt. Der Sachverständige ermittelte dabei einen tatsächlichen Umsatz pro Tag und Platz in Höhe von 17,70 € und legte dies auf 110 Innenplätze für 12 Monate und 200 Außenplätze für 5,5 Monate um. Die Klägerinnen gaben einen Nachtrag zum Sachverständigengutachten in Auftrag. In dem ergänzenden Gutachten vom 23.10.2013 ermittelte der Sachverständige K eine monatliche Nettokaltmiete von 9.670 €. Er stellte die Voraussetzung für die Nutzung der Außenflächen dar und führte aus, dass die Gesamtmiete aufgeteilt werden solle in eine festgeschriebene Miete für den Gastronomiebetrieb (Innenbereich) und in eine flexible Miete für die Außensitzterrassenflächen, da diese widerruflich seien (S….