LG Berlin, Az.: 67 S 409/09, Urteil vom 18.02.2010 Die Berufung des Klägers gegen das am 6. Juli 2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding – 6b C 45/09 – wird auf seine Kosten zurückgewiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen
Tatbestand
I. Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
Entscheidungsgründe
II. Die Berufung ist aber nicht begründet. 1. Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 80,49 € rückständiger Miete gemäß § 535 Abs. 2 BGB. a) Unstreitig leisteten die Beklagten in den Monaten Oktober bis Dezember 2008 eine um je 200,00 € verminderte Vorauszahlung auf die Betriebskosten, in den Monaten Januar und Februar 2009 eine um je 35,00 € verminderte Betriebskostenvorauszahlung. Die Beklagten erklärten mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 20. April 2009 wirksam die Aufrechnung der daraus folgenden Forderungen des Klägers aus rückständigen Beträgen in Höhe von insgesamt 670,00 € mit einem ihrerseits bestehenden Guthaben in Höhe von 589,51 €. In Höhe des restlichen Betrages waren sie antragsgemäß zu verurteilen. Durch die wirksame Aufrechnung der Beklagten ist die Forderung des Klägers gemäß § 389 BGB in der erklärten Höhe erloschen. Aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 ergibt sich für die Beklagten ein Guthaben in mindestens der Höhe, in welcher die Aufrechnung erfolgt. b) Bei der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 vom 8. Dezember 2008 waren hinsichtlich der Position “Hauswartungen” zumindest die Kosten für die Gartenpflege (2.904,31 €), das Gartensprengwasser (57,75 €) und die Schneebeseitigung (304,22 €) in Höhe von insgesamt 3.266,28 € in Abzug zu bringen. Unter Berücksichtigung der Zahlungen der Beklagten in Höhe von 2.616,00 € und der dann vorzunehmenden Umlage der verbleibenden Kosten gemäß dem der Betriebskostenabrechnung 2007 zugrunde liegenden Verteilerschlüssel ergibt sich ein Guthaben der Beklagten von 633,08 €. Der erklärten Aufrechnung lag also eine bestehende Forderung der Beklagten gegenüber dem Kläger in mindestens der erklärten Höhe zugrunde. aa) Der Kläger ist nicht berechtigt, die Kosten für die Gartenpflege, das Gartensprengwasser und die Schneebeseitigung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung 2007 auf die Beklagten als Mieter des Hauses … umzulegen. Zwar sieht der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag in seiner Anlage 1 zu § 4 Abs. 3 vor, dass die Kosten für Hauswartungen, in denen auch diejenigen für die Gartenpflege und Schneebeseitigung enthalten sind, von den Beklagten anteilig mit zu tragen sind. Diese Vereinbarung wäre jedoch nur dann wirksam, wenn es sich bei den genannten Kosten tatsächlich um umlagefähige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 8 und 10 der Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 handelt. Grundsätzlich verschönert eine gepflegte gemeinschaftliche Gartenfläche ein Wohnanwesen insgesamt und ist daher geeignet, die Wohn- und Lebensqualität zu steigern, wobei dies auch den Mietern zuteil wird, die den Garten nicht nutzen oder nutzen können….