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Betriebskostenabrechnung – Umlagefähigkeit von Graffitibeseitigungskosten

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AG Neukölln, Az.: 6 C 54/16

Urteil vom 01.03.2017

1. Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin 31,75 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 9. September 2016 zu zahlen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu einem Drittel und die Beklagten als Gesamtschuldner zu zwei Dritteln zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Symbolfoto: Mehaniq/Bigstock

Die Klage ist zulässig und in dem noch zur Entscheidung anstehenden Teil auch begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch gemäß § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Restmiete für Mai 2016 in Höhe von 31,75 Euro. Dieser Anspruch ist auch nicht durch Aufrechnung seitens der Beklagten mit einer Gegenforderung in derselben Höhe erloschen, die die Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung vom 22. Februar 2016 ableiten.

Die Kosten für die regelmäßige Graffitibeseitigung durften von der Klägerin in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden. Zwar ist den Beklagten darin zuzustimmen, dass es sich nicht um Kosten der Gebäudereinigung gemäß § 2 Nr. 9 BetrKV handelt. Allerdings durfte die Klägerin diese Kosten als sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV umlegen.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die im ursprünglichen Mietvertrag vom Mai 1987 als Inklusivmiete vereinbarte Miete zwischenzeitlich in eine Nettomiete mit Vorauszahlungen auf die kalten Betriebskosten umgewandelt wurde. Die Kosten für die von der Klägerin im Februar 2011 erstmals beauftragte und in den Abrechnungsjahren 2011, 2012, 2013 und 2014 unwidersprochen auf die Beklagten umgelegte Graffitibeseitigung sind in diesem Kontext als konkludent vereinbarte sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen.

Gegen diese Annahme spricht auch nicht, dass es sich, wie teilweise vertreten (vgl. Langenberg Betriebskostenrecht, A. Rn. 133; LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016 – 63 S 189/15), bei der Beseitigung von Graffiti stets um Instandsetzungskosten handeln soll, die nicht als Betriebskosten umgelegt werden dürfen. Denn soweit es sich zum einen um regelmäßig anfallende Maßnahmen handelt, die zum anderen – wie im vorlie[…]


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