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Betriebskosten – auf Mietmangel beruhende Kosten sind nicht umlagefähig

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LG Rostock, Az.: 1 S 198/16, Urteil vom 19.05.2017

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Rostock – 44 C 153/16 – vom 17.10.2016 wie folgt abgeändert: Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten der I. und II. Instanz.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 892,50 € festgesetzt.
Gründe
I.

Von der Darstellung eines Tatbestandes wird abgesehen (§§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 ZPO).

II.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Beklagten hat Erfolg.

1.

Foto: ginasanders/Bigstock

Die Klägerin kann ihren Anspruch nicht aus § 3 des Mietvertrages herleiten. Danach haben zwar die Beklagten die Betriebskosten einschließlich der Wasserkosten zu tragen. Es lässt sich jedoch nicht feststellen, dass die Kosten für den streitigen Mehrverbrauch unter die Betriebskosten im vorgenannten Sinne fallen.

a.

Die Miete ist von der gesetzlichen Ausgestaltung her eine sog. Inklusivmiete. Für Wohnraummietverhältnisse ermöglicht § 556 BGB die Umlegung von – grds. dem Vermieter obliegenden – Betriebskosten auf den Mieter durch eine Abrechnung oder die Vereinbarung einer Pauschale. Umlegungsfähig sind nur die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung, wozu auch die hier in Rede stehenden Kosten für den Verbrauch von Wasser gehören. Die Umlegung kann – wie auch im vorliegenden Fall geschehen – durch Allgemeine Geschäftsbedingungen des Vermieters erfolgen.

Gem. § 556 Abs. 1 S. 2 BGB und § 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV (in der Fassung vom 25.11.2003) sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Abzugrenzen sind die Betriebskosten zu den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV in der Fassung vom 25.11.2003). Unter Berücksichtigung der vorgenannten Legaldefinitionen und unter Heranziehung der für die Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen maßgeblichen Grundsätze umfassen Betriebskosten nicht solche K[…]


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