Ab Übergabe der Mietsache an den Mieter gelten die Minderungsrechte des BGB. Dies gilt selbst dann, wenn die Mietsache gar nicht mangelfrei hergestellt werden kann. Der Mieter ist aber berechtigt, die Übernahme der Mietsache bei Mangelhaftigkeit abzulehnen. Überlassung verlangt, dass der Vermieter dem Mieter den Besitz der Mietsache übertragen muss. Was im einzelnen dazu gehört, hängt von den mietvertraglichen Vereinbarungen ab. Erforderlich ist bei der Wohnraummiete die Übergabe sämtlicher Schlüssel.
Der Mangelbegriff
Der Begriff des Mangels ist der zentrale Begriff des mietrechtlichen Gewährleistungsrechts. Erst beim Vorliegen eines Mangels kommt überhaupt erst eine Minderung der Miete in Betracht. Daneben kann der Mieter die weitere Rechte geltend machen, als da wären Schadensersatz, Selbstbeseitigungsrecht, Vorschussanspruch und sogar das Mietverhältnis kündigen. Voraussetzung ist jedoch, dass ein Mangel überhaupt vorliegt. Ein Mangel liegt dann vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache von dem Zustand, den die Parteien (Vermieter und Mieter) bei Abschluss des Vertrages als vertragsgemäß vereinbart haben, zum Nachteil des Mieters abweicht. Es kommt also nicht auf objektive Standards, sondern auf die subjektive Vereinbarung der Parteien an. Man spricht deshalb vom subjektiven Mangelbegriff. Es ist also möglich, dass eine Mietsache mit völlig gleicher Beschaffenheit in einem Mietverhältnis mangelhaft ist und in einem anderen Mietverhältnis nicht. So ist eine Wohnung an einer normal befahrenen Straße regelmäßig vertragsgemäß. Wurde aber im Mietvertrag vereinbart, dass es sich um eine besonders ruhige Wohnung handelt, dann wird sie als mangelhaft einzustufen sein.
Das gleiche gilt auch bei Wohnflächenabweichungen: Haben die Parteien im Mietvertrag keine oder ausnahmsweise die richtige Bodenfläche vereinbart, ist die Wohnung regelmäßig vertragsgemäß, während eine identische Wohnung dann jedoch mangelhaft ist, wenn die Parteien im Mietvertrag eine um 10 % größere Wohnfläche vereinbart haben.
Die Feststellung der sogenannten „Sollbeschaffenheit“
Der Feststellung der vereinbarten Beschaffenheit, die auch als Sollbeschaffenheit bezeichnet wird, kommt demnach eine besondere Bedeutung zu.
Entscheidend sind deshalb zunächst die ausdrücklichen Vereinbarung der Mietvertragsparteien. Solche kommen in der Praxis insbesondere bei der Wohnungsgröße vor. Möglich ist […]