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Rechtsanwälte Kotz GbR

Betriebskosten – Rechtsprechungsübersicht 2009

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Die Zusammenfassung der Rechtsprechung zu Betriebskosten im Mietverhältnis der Jahre 2008/09

von

Dr. Christian Kotz

Fachanwalt für Versicherungsrecht

Fachanwalt für Verkehrsrecht

und

Jens Petry
1. Umlagefähigkeit von Kosten nach Übertragung auf den Mieter
Ob die Kosten für das Fällen eines Baumes umlagefähige Gartenpflegekosten nach § 2 Nr. 10 BetrKV darstellen, ist seit langem streitig. Die Frage hat der BGH aktuell offen gelassen, dabei aber eine verallgemeinerungsfähige Feststel­lung getroffen: Hat der Vermieter eine Kostenposition wirk­sam auf den Mieter übertragen, kann er eigene Aufwendun­gen in diesem Bereich vom Mieter nur noch verlangen, wenn entweder der Mieter mit den Arbeiten in Verzug ist oder die Arbeiten des Vermieters zur Gefahrenabwehr unaufschiebbar erforderlich waren.

– BGH, NJW-RR 2009, 86 –
2. Nachbesserung der Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist
Nach § 556 III 2 BGB hat der Vermieter über Betriebskos­tenvorauszahlungen innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen. Geschieht dies nicht, ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, die Verspätung ist unverschuldet (§ 556 III 3 BGB). Im jetzt vom BGH entschiedenen Fall hatte der Vermieter fristgerecht abgerechnet und innerhalb der Jahresfrist auch noch Zahlungsklage erhoben. Nach Ablauf der Ausschluss­frist besserte er die mit dem Mangel eines teilweise unver­ständlichen Verteilerschlüssels behaftete Abrechnung im lau­fenden Rechtsstreit nach. Der BGH hat dazu festgestellt, dass der Ablauf der Ausschlussfrist nach § 556 III 3 BGB nicht durch Klageerhebung (§ 204 I Nr. 1 BGB) gehemmt wird. Ferner kommt der BGH zu dem Ergebnis, dass inhaltlich un­klare Betriebskostenschlüssel wie „HB-KOSTEN“ oder „AUFZ“, wenn sie nicht erläutert sind, dazu führen, dass die Abrechnung bereits formell unrichtig ist.

– BGH, NJW 2009, 283 –
3. Leasingkosten nicht als Betriebskosten der Heizung umlagefähig
Nach § 7 II HeizkostenVO gehören die Kosten der Bedie­nung einer Heizung zu ihren Betriebskosten. Kosten des Leasing von technischen Bestandteilen der Heizung sind in dieser Norm nicht erwähnt. Dieser Unterschied wurde einem es mit den Mietern gut meinenden Vermieter zum Verhäng­nis. Er hatte eine Koksheizung, die durch einen im Haus wohnenden Heizer bedient werden musste, was hohe Be­triebskosten verursachte, gegen eine Zent[…]


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