Die Zusammenfassung der Rechtsprechung zu Betriebskosten im Mietverhältnis der Jahre 2008/09
von
Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Fachanwalt für Verkehrsrecht
und
Jens Petry
1. Umlagefähigkeit von Kosten nach Übertragung auf den Mieter
Ob die Kosten für das Fällen eines Baumes umlagefähige Gartenpflegekosten nach § 2 Nr. 10 BetrKV darstellen, ist seit langem streitig. Die Frage hat der BGH aktuell offen gelassen, dabei aber eine verallgemeinerungsfähige Feststellung getroffen: Hat der Vermieter eine Kostenposition wirksam auf den Mieter übertragen, kann er eigene Aufwendungen in diesem Bereich vom Mieter nur noch verlangen, wenn entweder der Mieter mit den Arbeiten in Verzug ist oder die Arbeiten des Vermieters zur Gefahrenabwehr unaufschiebbar erforderlich waren.
– BGH, NJW-RR 2009, 86 –
2. Nachbesserung der Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist
Nach § 556 III 2 BGB hat der Vermieter über Betriebskostenvorauszahlungen innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen. Geschieht dies nicht, ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, die Verspätung ist unverschuldet (§ 556 III 3 BGB). Im jetzt vom BGH entschiedenen Fall hatte der Vermieter fristgerecht abgerechnet und innerhalb der Jahresfrist auch noch Zahlungsklage erhoben. Nach Ablauf der Ausschlussfrist besserte er die mit dem Mangel eines teilweise unverständlichen Verteilerschlüssels behaftete Abrechnung im laufenden Rechtsstreit nach. Der BGH hat dazu festgestellt, dass der Ablauf der Ausschlussfrist nach § 556 III 3 BGB nicht durch Klageerhebung (§ 204 I Nr. 1 BGB) gehemmt wird. Ferner kommt der BGH zu dem Ergebnis, dass inhaltlich unklare Betriebskostenschlüssel wie „HB-KOSTEN“ oder „AUFZ“, wenn sie nicht erläutert sind, dazu führen, dass die Abrechnung bereits formell unrichtig ist.
– BGH, NJW 2009, 283 –
3. Leasingkosten nicht als Betriebskosten der Heizung umlagefähig
Nach § 7 II HeizkostenVO gehören die Kosten der Bedienung einer Heizung zu ihren Betriebskosten. Kosten des Leasing von technischen Bestandteilen der Heizung sind in dieser Norm nicht erwähnt. Dieser Unterschied wurde einem es mit den Mietern gut meinenden Vermieter zum Verhängnis. Er hatte eine Koksheizung, die durch einen im Haus wohnenden Heizer bedient werden musste, was hohe Betriebskosten verursachte, gegen eine Zent[…]