Miete mindern – Wie berechnet man eine Mietminderung?

1. Allgemein: Das Recht der Mietminderung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Es stellt eine Hauptleistungspflicht des Vermieters dar die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Unterbleibt dies, ist die Miete unter Umständen von  Gesetzes wegen gemindert oder in Extremfällen die Mietzahlungspflicht sogar vollständig aufgehoben. Der Mieter muss dann nur einen geringeren als den vereinbarten oder gar keinen Mietzins entrichten.
2. Mangel: Voraussetzung für eine Minderung ist in jedem Fall das Vorliegen eines Mangels. Anknüpfungspunkt für die Beurteilung, ob ein Mangel vorhanden ist, ist immer die Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter. Ggf. ist durch Auslegung der Parteivereinbarung zu ermitteln, ob ein Mangel gegeben ist oder nicht. Weicht der Zustand der Mietsache negativ vom vereinbarten Zustand ab, liegt ein Mangel vor. Ferner muss der Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich aufheben.
3. Zugesicherte Eigenschaft: Einem Mangel steht das Fehlen oder Wegfallen einer so genannten „zugesicherten Eigenschaft“ gleich. Eine Zusicherung liegt vor, wenn der Vermieter zu erkennen gibt, dass er für den Bestand der jeweiligen Eigenschaft und alle Folgen ihres Fehlens einstehen will. Eine Erheblichkeitsprüfung findet diesbezüglich nicht statt.
4. Rechte bei Mietmangel: Liegt ein Mangel vor oder fehlt eine zugesicherte Eigenschaft, greift grundsätzlich das Mängelgewährleistungsrecht des BGB ein. Dies bedeutet, dass der Mieter grundsätzlich von der Mietzahlungspflicht verschuldensunabhängig befreit sein kann, der Mietzins verschuldensunabhängig gemindert sein kann und Aufwendungs- und / oder Schadensersatzansprüche  bestehen können. Für das Minderungsrecht bedeutet dies, dass die geminderte Miete als vereinbart gilt.
5. Ausschluss Mietminderungsrechte: Eine Minderung darf allerdings nicht ausgeschlossen sein. Neben dem Minderungsausschluss bei unerheblichen Mängeln ist dies vor allem bei energetischen Sanierungsmaßnahmen für die Dauer von drei Monaten der Fall. E[…]