Modernisierungsmaßnahmen – Mieterduldung

Bundesgerichtshof
Az: VIII ZR 105/07
Urteil vom 13.02.2008

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Februar 2008 für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 27. März 2007 wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 27. August 1984 vom Land B. eine Vier-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von rund 136 qm.

Der Mietvertrag nimmt auf die in der beigefügten Anlage 1 enthaltenen „Allgemeinen Vertragsbestimmungen“ Bezug. Dort ist im Hinblick auf Ausbesserungen und bauliche Veränderungen in Ziffer 9.2 bestimmt:

„Ausbesserungen, bauliche Veränderungen und Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes dürfen ohne Zustimmung des Mieters vorgenommen werden, wenn sie den Mieter nicht wesentlich beeinträchtigen.“

Ferner schlossen die Beklagten mit ihrem damaligen Vermieter am 20. November 1984 eine als Ergänzung zum Mietvertrag bezeichnete Vereinbarung, die die Durchführung verschiedener Modernisierungsmaßnahmen durch die Beklagten zum Gegenstand hatte. Dort heißt es in § 2 Ziffer 4:

„Modernisierungen des Vermieters in der Wohnung des Mieters bleiben vorbehalten.“

Mit notariellem Vertrag vom 6. Mai 2005 kauften die Kläger das Grundstück von der Rechtsnachfolgerin des ursprünglichen Vermieters. Die Verkäuferin erteilte den Klägern am 9. Januar 2006 schriftlich Vollmacht, bis zur endgültigen Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch sämtliche Erklärungen die Mietverhältnisse betreffend im eigenen Namen abzugeben, insbesondere „Ankündigung, Durchführung und Abrechnung von Modernisierungsmaßnahmen sowie Durchführung von Klagen jeder Art gegen Mieter““. Gestützt auf diese Vollmacht kündigte die von den Klägern beauftragte Hausverwaltung mit Schreiben vom 11. Januar 2006 umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten für die Wohnung der Beklagten an.

Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu den Modernisierungsmaßnahmen gerichtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Beklagten unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung verurteilt, die Zustimm[…]