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Gewerberaummietvertrag – Wechsel des Umlagemaßstabes

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AG Halle (Saale)
Az: 95 C 2231/11
Urteil vom 21.02.2012

1.) Die Klage wird abgewiesen.
2.) Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand
Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Gewerberaummietvertrag. Die Vereinbarung betraf einen Lagerraum (Vertragstext Blatt 20 – 21 d. A.). Der Nettomietzins betrug monatlich 129,31 € zuzüglich Mehrwertsteuer. Der Beklagte hatte 50,00 € monatlich als Vorauszahlung auf Betriebskosten zu bezahlen. § 3 Nr. 2 letzter Absatz der Vereinbarung lautet:
„Soweit Betriebskosten sich erhöhen, vermindern, neu entstehen oder wegfallen, ist dies in der anteiligen Umlageberechnung zu berücksichtigen. Entsprechend ist der Vermieter berechtigt, die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten neu festsetzen, falls die tatsächlich entstehenden Betriebskosten durch die Vorauszahlungen nicht mehr gedeckt werden.“
In der Anlage 1 zum Mietvertrag (Zusatzvereinbarungen) heißt es:
„Folgende Positionen werden mit dem Mieter abgerechnet:
1. Grundsteuer
2. Versicherung
3. Straßenreinigung
4. Winterdienst“
Bei dem Gebäude, in dem sich die Mieträumlichkeiten befinden, handelt es sich um ein gemischt genutztes Objekt. Das Haus verfügt insgesamt über eine Fläche von 662,61 m². Davon entfallen 168,97 m² auf Gewerbeflächen, das Mietobjekt verfügt über 94,73 m².
In den Betriebskostenabrechnungen im Jahre 2002 bis 2004 legt die Klägerin die angefallenen Grundsteuern nach Quadratmetern gleichmäßig auf alle Mieter um (beispielhaft für 2004 Blatt 63 der Akte). Ab 2005 (Blatt 64) nahm die Klägerin eine Trennung der Umlage vor. Seither wird differenziert nach dem Grundsteuerbetrag, der für die Gewerbeflächen anfällt und de[…]


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