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Gewerbemietvertrag – Umlagefähigkeit der Verwalterkosten

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Oberlandesgericht Köln
Az: 1 U 40/07
Urteil vom 18.01.2008

In dem Rechtsstreit hat der 1. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln auf die mündliche Verhandlung vom 07.12.2007 für Recht erkannt:
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Köln vom 26.04.2007 – 27 O 284/05 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leistet.

Die Revision wird zugelassen.
Gründe:
I.
Die Parteien streiten um die Zahlung von Miete, Nutzungsentschädigung und Betriebskosten aus einem gewerblichen Mietverhältnis.

Der Kläger ist Eigentümer eines Geschäftshauses in der F-Straße 88 in L. Der Kläger als Vermieter und die Beklagte als Mieterin schlossen am 09.01.2004 einen Mietvertrag über Gewerberäume in diesem Objekt. Der Mietvertrag war für den Zeitraum vom 01.03.2004 bis zum 31.02.2009 fest geschlossen. Der Mietzins betrug bis zum 31.12.2004 incl. Umsatzsteuer und Nebenkostenvorauszahlung 6.380,00 EUR, ab Januar 2005 insgesamt 6.467,80 EUR, ab September 2005 – wegen geänderter Betriebskostenvorauszahlung – 6.609,82 EUR (insoweit streitig) und ab Januar 2006 wegen der Erhöhungsklausel des § 4 des Mietvertrages 7.047,80 EUR. Der Mietvertrag enthält eine Anlage zur Aufstellung der Betriebskosten. In dieser Aufstellung ist in Ziff. 17 vereinbart, dass die Kosten für die „kaufmännische und technische Hausverwaltung“ als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Nähere Angaben zu der Umlegung oder Anhaltspunkte zur Höhe dieser Kosten finden sich in Ziff. 17 nicht. Wegen der Einzelheiten wird auf die zu den Akten gereichten Kopien des Mietvertrages und der Anlage 1 Bezug genommen (Bl. 4 ff. GA).

Der Kläger ließ die Verwaltung des Hauses von der Fa. T Immobilien GmbH & Management KG führen. Zwischen dem Kläger und der Fa. T Immobilien GmbH & Management KG bestand seit dem 18.02.2000 ein Hausverwaltungsvertrag, der durch einen Nachtrag vom 19.06.2001 ergänzt wurde. Der Nachtrag nimmt auf den Hauptvertrag Bezug, ist von dem Kläger persönlich unterschrieben, weist jedoch bei der Bezeichnung der Parteien den Namen des Sohnes des Klägers „B C“ auf.[…]


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