Geschäftsraummiete – Zurückbehaltungsrecht an der Kaution – fristlose Kündigung

Bundesgerichtshof
Az: XII ZR 255/04
Urteil vom 21.03.2007

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. März 2007 für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 22. November 2004 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.

Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin verlangt von der Beklagten Miete und nach Kündigung des Vertrages Ersatz von Mietausfallschaden. Die Beklagte macht widerklagend entgangenen Gewinn geltend.

Mit notariellem Vertrag vom 27. September 1999 vermietete die Klägerin der Beklagten zwei Häuser in B. zur Nutzung als Medien- und Geschäftszentrum. Die Mietobjekte sollten von der Klägerin instand gesetzt und der Beklagten in einem der beigefügten Baubeschreibung entsprechenden Ausbauzustand übergeben werden. Die Baubeschreibung sah u.a. die Errichtung einer solide dimensionierten Grundinstallation für die Telekommunikationsanlagen vor. „Nach vollständiger Fertigstellung … des jeweiligen Hauses nebst Außenanlagen“ sollte die Beklagte zur Übernahme der Mietobjekte verpflichtet sein. Mit der Übergabe sollte der Mietvertrag beginnen und die Miete geschuldet sein. Zur Sicherung der Ansprüche der Klägerin aus dem Mietvertrag war die Beklagte gemäß § 16 des Mietvertrages verpflichtet, verschiedene Sicherheiten beizubringen. Änderungen des Vertrages sollten ebenso wie die Aufhebung der Schriftformklausel der Schriftform bedürfen (§ 21 Abs. 3 des Mietvertrages).

Mit notariell beurkundeten Nachtragsverträgen vom 21. August 2000, 12. Juli 2001 und Mietbestätigungsvereinbarung vom 8. Mai 2002 haben die Parteien den Mietvertrag wegen wiederholter Verzögerungen der zunächst für Februar bzw. September 2001 geplanten Fertigstellung zuletzt dahin abgeändert, dass die Fertigstellung und Übergabe der Mietobjekte spätestens zum 1. Februar 2003 erfolgen und der Mietvertrag bis zum 31. Januar 2023 laufen sollte. Eine Bürgschaft der Beklagten über 900.000 EUR sollte bis 31. Dezember 2002 und eine Sicherheit der T. M. C. Ltd., L. über 500.000 EUR bis 18. Mai 2002 beigebracht werden. Letztere hat die Beklagte der Klägerin fristgemäß übergeben.

Die Klägerin hat der Beklagten wiederholt die Übergabe der Mietobjekte angeboten (Schreiben vom 14. Januar 2003, 19. Februar 2003 und 20. März 2003) und die Bürgschaft der Beklagten angemahnt.

Unter Hinweis auf das Fehlen der[…]