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Rechtsanwälte Kotz GbR

Betriebspflichtvereinbarung in Mietvertrag – Durchsetzung

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Kammergericht Berlin
Az: 8 U 141/11
Urteil vom 12.09.2011

Auf die Berufung der Antragstellerin wird das am 16.6.2011 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin – 32 O 253/11 – geändert und wie folgt neu gefasst:
Der Antragsgegnerin wird aufgegeben, ihren Geschäftsbetrieb (Verkaufsstätte für Modellautos und Autorennbahnen) in den Mieträumen ………………………, ………………… (……………), wieder aufzunehmen und das Ladenlokal werktäglich in der Zeit von 11 bis 17 Uhr (einschließlich bis zu einer Stunde Mittagspause) zu betreiben.
Die Antragsgegnerin hat die Kosten des Verfahrens beider Instanzen zu tragen.

Gründe
Die Berufung ist zulässig und hat in der Sache Erfolg. Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist begründet.
1. Die Antragstellerin kann gemäß § 6 Ziffer 5 des Mietvertrages der Parteien beanspruchen, dass die Antragsgegnerin ihren Geschäftsbetrieb in den Mieträumen wieder aufnimmt und das Ladenlokal werktäglich in der Zeit von 11 bis 17 Uhr (einschließlich bis zu einer Stunde Mittagspause) betreibt.
a. Diese (formularmäßige) Betriebspflichtvereinbarung ist wirksam (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Auflage, § 535 BGB, Rdnr. 222; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage, Rn VI, 241 f. jeweils mit Rechtsprechungsnachweisen). Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB liegt nicht vor und wird von der Beklagten auch nicht geltend gemacht. Die berechtigten Belange des Mieters sind durch die einschränkenden Regelungen zu Mittagspause, Betriebsferien, Renovierung und Umbau gewahrt.
b. Gegen diese Betriebspflicht hat die Antragsgegnerin verstoßen, indem sie die Mieträume am 16.05.2011 leer geräumt und seither geschlossen gehalten hat.
c. Die Betriebspflicht ist durch die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses mit Schreiben der Beklagten vom 23.05.2011 nicht entfallen, denn diese Kündigung ist unwirksam. Die Beklagte hat Kündigungsgründe nicht ausreichend dargelegt und glaubhaft gemacht:
aa. Auch wenn der Vortrag der Antragsgegnerin zutreffen sollte, der Gesellschafter ………………… der Antragstellerin habe am Sonntag, den15.05.2011, das Schild “Räumungsverkauf” im Geschäft der Antragsgegnerin h[…]


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