Bundesgerichtshof
Az: VIII ZR 82/07
Urteil vom 23.01.2008
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Januar 2008 für Recht erkannt:
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts München II vom 13. März 2007 wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in einem Haus der Klägerin, in welchem sich insgesamt 20 Mietwohnungen befinden. Nach dem zugrunde liegenden Mietvertrag hat die Beklagte unter anderem die Betriebskosten für Kaltwasser und Müllabfuhr zu tragen und dafür monatliche Vorauszahlungen zu leisten.
§ 16 des Mietvertrags lautet:
„…
Ein eventuell entstehender Mehrwasserverbrauch im Hause wird am Jahresende nach der Kopfzahl der einzelnen Mietparteien anteilsmäßig durch schriftlichen Bescheid verrechnet.“
Die Klägerin berechnete der Beklagten mit Datum vom 28. November 2005 für den Zeitraum 2004 insgesamt 636,58 EUR. Nach Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen verblieb zu Lasten der Beklagten ein Saldo von 421,79 EUR. Die Beklagte zahlte hierauf 220 EUR.
Wegen des Restbetrages von 201,79 EUR hat die Klägerin Klage erhoben und die Feststellung beantragt, dass die Verteilung der Betriebskosten nach der Anzahl der in einer Wohnung lebenden Personen aufgrund derjenigen Personenzahl erfolgen kann, die sich aus dem amtlichen Einwohnmelderegister für die Abrechnungsperiode ergibt.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht die zugelassene Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die Klägerin verfolgt mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ihre Klageanträge weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat unter Bezugnahme auf das erstinstanzliche Urteil ausgeführt:
Die Klägerin habe ihrer Darlegungslast zur Höhe der von der Beklagten geschuldeten Betriebskosten nicht genügt. Wenn die Vertragsparteien die Umlage verbrauchsabhängiger Betriebskosten nach der Kopfzahl der Mieter in den betroffenen Wohnungen vereinbart hätten, müsse der Vermieter die Umlage nach der jeweils tatsächlichen Anzahl der ständigen Bewohner der Wohnungen während der Abrechnungsperiode vornehmen. Die Feststellung des wechselnden Belegungsstandes der einzelnen Wohnungen stelle den Vermieter zwar zweifellos vor Probleme, insbesondere bei größeren Woh[…]