Bundesgerichtshof
Az: V ZR 93/08
Urteil vom 19.06.2009
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Juni 2009 für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 21. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 31. März 2008 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 2. Juli 2002 kaufte der Kläger von der Beklagten ein bebautes Grundstück. In Nr. 5.1. des Vertrages heißt es u.a.:
„Des weiteren garantiert der Verkäufer, daß weder der gegenwärtigen Grundstücksnutzung noch dem Bestand der mitverkauften Bauwerke öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen, daß insbesondere also der gegenwärtige Baustand formell und materiell bauordnungsgemäß ist.“
Nachdem der bisherige Mieter im Herbst 2003 ausgezogen war, bemühte sich der Kläger um eine erneute Vermietung. Er fand in F. A. einen Interessenten, der am 26. Juli 2004 einen Mietvertrag unterzeichnete. Nr. 3.2. dieses Vertrages lautet:
„Das Mietobjekt ist bisher als Bürohaus und Lager (Verlagshaus) genutzt worden; diese Nutzungsart garantiert der Vermieter.“
Die Mietzeit sollte am 1. August 2004 beginnen und 10 Jahre (mit Verlängerungsoption) betragen. Ab dem 1. Januar 2005 sollte ein monatlicher Mietzins von 9.000 EUR entrichtet werden.
Bereits Anfang Juli 2004 hatte sich der Kläger um eine Bescheinigung über das Nichtvorliegen einer Zweckentfremdung von Wohnraum (sog. Negativattest) bemüht, deren Erteilung jedoch auf Schwierigkeiten stieß. Zudem stellte sich heraus, dass für die Nutzung des Rückgebäudes als Büroräume keine Baugenehmigung vorlag. Der Kläger sah von der Unterzeichnung des Mietvertrages mit A. ab und forderte die Beklagte zur Übersendung von Unterlagen zur Erlangung des Negativattestes sowie zur Beschaffung einer Baugenehmigung auf. Die Beklagte kam beiden Aufforderungen fristgerecht nach. Das Negativattest lag am 29. September 2004 vor, die Baugenehmigung einen Monat später. Da ein Mietvertrag mit F. A. nicht mehr zustande kam, vermietete der Kläger das Gebäude ab dem 1. Januar 2005 anderweit. Der vereinbarte Nettomietzins beträgt monatlich 7.000 EUR.
Der Klä[…]