Ein Gericht spricht einem Eigentümer den Haustürschlüssel zu – rechtskräftig. Die Gemeinschaft fasst einen Zweitbeschluss und verweigert ihn erneut, ohne dass sich die Sachlage geändert hat. Was zählt mehr: der alte Richterspruch oder der neue Wille der Gemeinschaft?
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 13 S 37/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Landgericht Frankfurt, Berufungskammer
- Datum: 28.08.2025
- Aktenzeichen: 13 S 37/24
- Verfahren: Berufung
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
- Streitwert: bis zu 1.000 €
- Revision zugelassen: Nein
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Verwalter, Bauträger
Gericht kippt Zweitbeschluss: Die Eigentümer mussten den früher zugesagten Haustürschlüssel erneut beachten.
- Das Gericht schützt die Rechtskraft der früheren Beschlussersetzung.
- Neue Beschlüsse brauchen geänderte Tatsachen nach dem Vorprozess.
- Alte Vorwürfe reichen nicht; sie waren schon früher bekannt.
- Der Zweitbeschluss lief auf eine unzulässige Umgehung hinaus.
Wann ist ein Zweitbeschluss wegen Rechtskraft ungültig?
Wohnungseigentümer besitzen grundsätzlich die Kompetenz, über Angelegenheiten erneut abzustimmen, auch wenn darüber bereits ein Beschluss vorliegt. Ein solcher Zweitbeschluss widerspricht jedoch der ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn er eine bestehende Rechtskraft ohne geänderte Sachlage missachtet. Das bedeutet konkret: Die Verwaltung muss stets den Interessen der Gemeinschaft und den geltenden gesetzlichen Regeln entsprechen, was bei einem bloßen Ignorieren von Urteilen nicht der Fall ist. In einem solchen Fall erfolgt die Ungültigerklärung durch das Gericht, da der Beschluss gegen die Bindungswirkung einer vorangegangenen gerichtlichen Entscheidung verstößt.
Das Landgericht Frankfurt wandte diese Prinzipien an und erklärte einen Beschluss der Eigentümerversammlung vom 10.08.2023 zu TOP 8 für ungültig (Az. 13 S 37/24). Die Eigentümergemeinschaft hatte entschieden, einer Miteigentümerin – die zugleich als Bauträgerin fungiert – keinen Schlüssel zum Haupthaus auszuhändigen und ihr den Zutritt zu einem dortigen Technikraum nur in Begleitung zu gestatten.
Vorangegangener Streit um Wasser und Strom
Zuvor war der Zugang bereits eskaliert, da die Gemeinschaft der Frau vorwarf, in der Vergangenheit unberechtigt Wasser und Strom entnommen sowie Leitungen manipuliert zu haben. Daraufhin war 2022 der Schließzylinder ausgetauscht worden. Die betroffene Eigentümerin hatte sich jedoch in einem früheren Verfahren erfolgreich gewehrt: Durch eine rechtskräftige Beschlussersetzung hatte ein Gericht bereits verbindlich angeordnet, dass ihr ein Schlüssel auszuhändigen ist. Eine Beschlussersetzung bedeutet, dass das Gericht anstelle der Eigentümerversammlung eine verbindliche Entscheidung trifft, wenn die Eigentümer selbst nicht zu einem rechtmäßigen Ergebnis kommen. Das Amtsgericht Darmstadt hatte die aktuelle Anfechtungsklage der Frau in der Vorinstanz (Az. 310 C 1189/23) noch abgewiesen, doch die Berufungskammer des Landgerichts gab ihr nun recht….